3月22日，由观点机构主办的“2023观点年度论坛”在广州隆重召开，论坛以“万物生长”为主题，邀请房地产、商业、产业等领域的专家学者及业内人士围绕行业发展的焦点、热点展开深入探讨。金地管理副总经理王英臣先生受邀参加本次论坛，并作《行业变局中，代建新趋势和新定位》的主题演讲，与业界大咖共同探讨代建行业的发展及趋势。
◎金地管理副总经理王英臣先生受邀出席并发表主题演讲
房地产市场基数触底
代建行业规模稳步提升
-GEMDALE MANAGEMENT-
过去一年，房地产行业经历了重大的变革，经营模式也发生核心变化，高杠杆以及高歌猛进的快增长模式正在消失，“三高”时代已成为过去，代建赛道也随之发生一些重大变化以及重新定位，王总分享到：“房地产行业下行，2022年房地产的商品房销售额下挫了28%，新开工面积同比下降40%，但可喜的是，经过2023年的政策刺激、货币的放松，信心得到一定修复，行业开始出现了筑底的行为，1-2月全国商品住宅销售额也迎来翘尾，特别是核心城市、核心板块出现正增长”。房地产行业基数作为代建业务基本盘，虽然有所下降，但是已出现反弹趋势，筑底已现，未来市场的修复处于相对乐观的局面。
◎房地产市场基数触底
从中指研究院数据表明，代建行业规模近五年增速均值保持在18.6%的水平，2022年代建企业新签的建筑面积达1.1万亿平米，比2021年增长了11.3%。代建渗透率的系数稳定上升，2021年代建行业渗透率为4.5%，2022年已提升至6.8%，预见到2025年将上升至12.5%的渗透率。
◎代建行业规模稳步提升
王总认为：“代建规模快速增长一方面源于政策的鼓励与支持，自2020年开始，全国各地方对于代建支持的政策文件陆续下发，特别是超过3000万的开发量、投资量的政府代建，很多都是鼓励用代建模式来执行，这也促使代建这个角色得到认同”。
“另一方面，投资主体的多元化促使代建需求放量。与此同时，房地产行业下行使产能过剩，致使众多同行纷纷入局，为市场带来更多的教育和培养，市场认同度明显提高，让代建行业快速发展”王总从需求端及供应端分析，代建模式加速渗透的因素。
◎代建渗透率逐年提高
通过上述对代建赛道的深刻分析，王总判断：“随着房地产投资和管理分离，代建作为轻资产模式输出开发管理能力，已成为一种固定模式。当下诸多房企涌入，竞争加剧的同时，也带来了行业的快速放量，代建必然成为一个相对独立的赛道，这也说明代建已从起步期进入了快速发展阶段”。
代建客户结构趋向多元化
专业代建需求大幅增长
-GEMDALE MANAGEMENT-
近年来，房地产投资主体变得更加多元化，无论是托底的城投，资方+AMC的纾困模式，抑或是保障房体系的建设，以及一级土地整理商，对土地开发专业性的需求明显增长。
◎代建客户结构趋向多元化
值得注意的是，城投平台代建及资本代建的市场空间非常广阔。城投拿地占比逐批次增加且居高位，但开工率及入市率偏低，土地存量大。王总表示：“从中期来说，城投代建的需求将维持相当的体量和水平”。
◎城投平台专业开发需求强烈
另一方面，保交楼成为行业的大事项，从国务院到各地方政府陆续下达多项政策，同时成立纾困基金，保障相关资金定向支持，落地到项目上专款专用，实现大量项目平稳交付。王总表示：“在政府保交楼政策落地过程中，资方承担纾困责任，资本代建需求大幅增长”。
◎资本代建需求大幅增长
从无序到有序
纾困类项目难题的代建方案
-GEMDALE MANAGEMENT-
随着纾困需求的增长，不同的纾困主体呈现不同的目标要求，王总分析到：“如政府更多希望保交楼，保民生，保金融稳定。金融机构则因大量资金投入，如果项目停滞就会带来大量还本付息的压力，所以信托、银行、地产基金需要引入新的开发能力来实现项目再造血，恢复项目流动性”。
针对目前纾困类项目业务模式及挑战，王总结合2022年与各金融机构和各地政府的互动交流，总结出三个方面：项目接管、项目托管、代建重启。
在项目接管方面，需要平衡多方诉求，实现项目管理从无序到有序；实现现场管理、档案管理、财务管理等全部或部分交接；针对后期开发重难点问题，提出解决思路等。
在项目托管方面，实现资方与操盘方在专业方面、沟通方面上的拉通；在财务、成本、运营等角度增强管控能力；对商业计划书进行有效制定、分解、跟踪、执行等，减少后期偏差。
在代建重启方面，接手后需立即启动整改工作；团队组建即硬仗，战力要求高；需快速复产复销，恢复造血能力。
◎纾困类业务模式及挑战
面对纾困类项目的诸多挑战，王总分享金地管理的实践经验，认为纾困类项目解决路径需要经过“项目问题诊断”、“解决方案制定”两个阶段，王总表示：“金地管理可以帮助金融机构全方位、多角度、多角色的去解决纾困类项目问题，通过全程代建、投后代管、咨询服务等灵活的解决方案来实现项目盘活”。
◎纾困类项目解决路径
多元业态布局
专业代建领先行业
-GEMDALE MANAGEMENT-
金地管理深耕代建领域，持续发挥行业“第一梯队”的优势，实现全国多元化布局，业务规模稳步增长，稳居行业排名TOP3。王总介绍道：“金地已沉淀17年代建经验，于2018年成立金地管理独立经营代建业务，既有国企合规自律基因，又有市场化高效运营机制，我们始终坚持所有项目都由金地团队进行开发管理，保障服务标准的一致性和服务质量的均好性”。
◎金地代建特色和优势
基于对代建行业的深度思考及丰富的代建经验，金地管理率先建立了行业前沿的服务体系，打造出金地管理“服务金三角”，分别是委托方驾驶舱、委托方服务白皮书和代建服务质量体系。
在分享的最后环节，王总通过大量优秀项目的实践案例，展现了金地管理多元业态布局的专业实力，王总表示：“只有拥有更多维的能力，才能匹配更多元的市场。金地管理凭借全业态、全过程、全专业链条的管理实力以及灵活的业务模式，在2022年代建市场竞争加剧之下，金地管理多元布局实现了更多突破，这也凸显了金地管理独特的专业能力，以及为委托方提供多方位、更优质的管理输出能力”。
◎灵活业务模式，多元业态布局
坚持长期主义，坚守代建初心，王总在最后感谢道：“金地管理将坚守代建初心，与委托方携手共赢，实现价值创造，同时，也希望与同行加强交流，共同研究，促进代建行业的高质量发展”。
因专注而专业，金地管理将保持代建行业领先优势，持续为行业发展注入新的智慧，不断提升专业创造价值能力，为委托方提供更优质服务，实现价值共赢。
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