由观点地产机构主办的“地产向阳，持续的力量”2021观点年度论坛暨中国房地产卓越100颁奖盛典，于2021年3月23日在广州盛大举行。众多行业大咖齐聚一堂，通过深度对话行业精英，共同解读行业变局、寻求行业创新、探索行业未来。金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌先生受邀出席此次论坛，并作《平衡发展“守红线”，协作赋能“跨周期”》主题演讲，分享了2021年房地产市场发展新趋势，及新环境下房企如何应对挑战。

郝总出席2021观点年度论坛现场图

行业整体平缓发展

内部形成对冲效应

当下地产行业的发展逻辑已经发生了巨大的变化，城市分化、土地、资金等资源向头部企业集中、“三道红线”、“22城新规”，新的赛制不断对企业提出新的要求。郝总在演讲中表示，“房地产行业一直是一个‘市场+政策’的周期性行业，既受到金融政策的影响，也受到行业政策的调节。”

三道红线的影响

城市市场运行规律分化加剧，量价差异明显，各城市走出独立运行周期。郝总在会上简单回溯了行业从2012年到2020年地产行业发展周期，他分析在2016年之后，地产行业的周期逐步混乱，有些城市“长期处于繁荣中”，有些城市开始了“调整”周期，行业正如政府所预期一般变成了平稳发展的状态，宏观上整体体量平稳，增速逐步平缓。但实际上，这是中国各城市内部对冲效应形成的平稳，城市周期分化后整体产生了对冲，继而形成了总量的整体健康。

面对市场分化进一步加剧的发展趋势，郝总分析预判单城市房价“上下限”是难点。“在市场运行机制方面，中国的房地产市场一直是一个混合市场，我们可以把金融政策变成市场化，但是这里有一个坚硬的外框——即在这个行业不触及上限和下限的时候都是符合市场化原则的，所有的因素都是作用在供应端或者需求端，供需两端的变化最终导致了市场价格的变化。”郝总分析在不同分化模型上，对不同的城市需要采取不同的投资策略，需加强和培养房企对于分区域、分城市的研究。

市场分化进一步加剧

精研产品 善于经营

解码企业生命周期生态链

在立体调控政策变化下，房企该如何守住红线、穿越周期？

郝总在论坛上为大家分享了金地的行业发展之道，金地集团作为一家稳扎稳打的务实型企业，不单纯以规模扩张为导向，而是始终保持长期低负债及稳健经营，追求规模-利润率-负债率动态三角平衡，追求企业有质量的健康成长。金地集团近5年来，在“资产负债率67.2%，净负债率57.8%，现金短债比1.25”的前提下，取得了25%的复合增长率。

在当前三道红线下，行业总量受控抑制了企业加杠杆，地产的经营模式可选择的范围变得越来越小，导致了房企经营的高度同质化，在高度同质化经营模式的情况下实际上对房企提出了更高的管理要求。“公开招拍挂制度终结了土地红利时代，紧跟着就是管理红利时代，这对房企产品创新能力、成本适配能力、高效运营能力、品质工程能力、多元融资能力、优质服务能力和多业态经营能力都提出了更高的要求。”

精研产品善于经营

首先产品创新是现有产品同质化的应对策略，其中成本适配性，需要房企在限价的情况下把有效的成本的适配性做好，既保持品质优又保证效果好。

高效运营则是由于近几年房企开发过程中的资金负担日益加重，导致对于项目开发效率的要求。诚然，高效运营依赖一个专业化体系做支撑，需具备强大的计划管控系统、成熟的产品线、高效的供应链和成熟的采购系统才能做到。

同时，地产的高度工业化对房企工程管控能力提出要求，金地在这方面也非常重视，在打造智能制造、装配式，集成整体装修等投入了大量心血。

多元化融资能力在三道红线下显得尤为重要，政府政策下杠杆率会进一步降低，同时优质服务和多业态经营也是未来突破的必选。郝总总结“所以我们说精研产品善于经营，可能是大家必然要走的一条道路，房企的真正比拼是综合能力方面的比拼。”

破局行业困境

优势互补共赢未来

时代变幻，房企需在“新常态”下，不断沉淀自身能力。2021年，郝总预测整体货币政策将从保增长、稳增长转向防风险、稳杠杆，地产行业将面临ROE下行的局面。那么，今年房企该如何高效实现破局？

01

扩大布局，把握周期

提升多业态开发经营能力

在单个城市政策不稳定、地方政府主观的调控标准不一致的情况下，通过扩大布局，可以更好的把握行业的能动周期，利用周期的分化保证企业平稳的运行和持续的资产提升力更高。

02

提审经营管理能力，全面优秀

相比起过去只靠产品，靠高周转，已经无法满足行业发展，现在企业需要有产品溢价能力、产品成本适配性、高效运营能力等综合能力，在未来强者会更强。

03

合作共赢、优势互补

行业内需要更多整合，也需要跨行业的整合，如企业之间的科技力量共享整合或与其他行业资源相融，如此房企在与地方政府沟通时能够获取更多博弈话语权，获得更优质的土地资源。

赋能开发 管理创效

全链条机制为企业创造效益

2021年是特殊的一年，也是行业充满变局和突破的一年，面对市场多元变化，金地以深刻的市场洞察能力和专业运营实力，打造了全链条的地产合作机制。郝总最后介绍道“不管是资源整合、股权合作、项目并购、房地产金融支持或者是房地产的开发管理运营，金地都能够为大家提供合作资源，赋能企业开发，创造管理效益。在金地集团投资资金和管理能力方面为大家全方位的对接，为大家创造更好的经济效益，也为行业经济发展创造更多的途径。”

郝总出席2021观点年度论坛现场图

顺应时代发展逻辑，金地集团开发管理公司背靠集团的战略支持和委托方的信任，不断积累自身专业实力和品牌价值，在短短三年的砥砺奋进中，建立了完善的管理体系和专业体系，并不断运用新科技提效，确保好的产品质量和成本的竞争力，为客户兑现开发价值核心。

金地管理年度品牌主张“赋能开发，管理创效”

时代在发展，行业在变革，不变的是在创新与转型中发现持续发展的力量。未来，地产行业的发展依旧充满未知，金地将一如既往夯实自身实力与产品力，锻造可持续发展的能力，为行业的健康发展、城市的品质建设和人民的美好生活贡献金地力量。