10月31日，由观点机构主办的“2024观点商业年会”在上海隆重召开，数百位商业及各业界的顶尖精英齐聚，旨在探讨并积极构建可持续发展的商业模式和商业生态。金地管理商办总监兼商办事业部总经理田贺维先生受邀出席本次论坛，并参与主题为“存量破壁”的对话研讨环节，共同探讨商业运营的发展之道。

◎会议现场图

本次对话环节围绕“长线视角，不动产投资与存量运营（商办运营）”、“甲方乙方，轻资产商业优势与挑战”、“资产方略，商业地产‘价投’之路”三个议题进行，各位嘉宾结合自身的实践经验和行业洞悉，展开了深入浅出的交流和研讨。

◎对话研讨环节现场图

在房地产行业深度调整下，商业领域展现出自身的转变。在“长线视角，不动产投资与存量运营（商办运营）”这一分议题探讨中，田总结合自身经验与现场嘉宾展开分享和对话研讨。

关于商业资产与存量运营的变化，办公类资产的变化主要体现在三个方面，田总表示：

◎田总现场发言

商业类资产方面，变化会更多一些。田总指出，首先是经营模式从侧重“货与场”转向更多关注“人与社交”。商业空间不再仅仅是购物或消费的场所，新的商业更多是互动、社交和体验的空间，提供情绪价值。

其次是空间、场景和内容紧密联合，空间打造IP和记忆点，场景用来营造氛围，内容则是创造价值，三者相辅相成，缺一不可。

在定位上，商业定位越来越清晰，目标客群更加细分。从传统的购物中心到现在特色的非标商业，更关注Z世代新青年、二次元等细分客群。

最后体现在市场分化越来越明显，顶部传统的重奢商业利用头部的优势，会越来越强。同时，新的特色非标商业，成为出圈的网红打卡地，也更强调精神文化的内核，将更多引入一些小众、个性化的品牌。

在当前写字楼空置率不断攀升的市场环境下，探索存量改造的业务机会成了业界关注的焦点。对此，田总分享了自己对商业地产形势的看法，田总表示：“商业地产面临较大压力，但并非整体下滑，而是处于大浪淘沙、消费分级的阶段。越是在市场细分深入的调整时期，越要利用专业的能力和看家本领打造自身专业特长。

◎田总现场精彩分享

对于未来存量改造上轻资产的机会，田总提出要用好“三个”能力，分别为前期定位策划、中端开发管理和后期招商运营的能力。

在前端定位策划能力上，需具备敏锐商业嗅觉和清晰产品定位能力，能运用金融手段盘活存量资产甚至不良资产，如将办公、酒店或公寓改造成养老公寓、长租公寓，包括办公资产转非居改住的业态，这些都是未来的发展趋势。

此外，中端开发管理的能力至关重要，更多考验产品打造和落地还原能力。存量改造需在既有建筑框架内挖掘价值，如金地管理代建的康养公寓项目，需要对现有建筑进行大幅改造，要求具备深厚专业技术和解决复杂问题的能力。

而后端招商运营能力，则更考验后端目标兑现、整合运营和产品溢价能力，这需要拥有丰富的资源整合能力和平台体系支撑。

商办领域轻资产业务的发展离不开专业实力与服务体系的支撑。金地自诞生之初，便具备商办产业基因，而后持续沉淀发展，已布局北京、深圳、上海、广州、西安、杭州等核心一二线城市，累积40余个产业园项目、50余栋写字楼的开发运营，在超级TOD、城市地标、标杆总部大厦和特色产业园等多元业态取得了不俗业绩，并在全国核心城市群打造超11个商办地标项目。

在大量优秀项目的代建实践中，金地管理承袭金地集团优质商办基因，沉淀丰富的商办项目管理经验，总结出适合代建项目的商办代建体系化成果，有效助力委托方资产价值的提升和资产盘活，持续领跑商办代建。

金地管理持续深化代建专业体系，提升多元业态的定制化服务能力，为委托方量身定制城市名片，打造符合市场的高品质产品和兼顾美学与实用性的城市地标，助力委托方实现资产价值最大化，携手共赢未来。