2023年3月16日，由中指研究院主办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣先生受邀参加本次峰会，并作《代建行业趋势变化及实践分享》主题演讲。

◎金地管理总经理蔡戈鸣先生受邀出席并发表主题演讲

当下房地产行业处在变局中，代建的发展也随之发生变化，越来越多的房企加入到代建领域，促使行业发展加速走向成熟化，迎来新的机遇和挑战。在本次演讲中，蔡总深刻分析代建发展趋势和客户结构变化带来的新机遇，分享金地管理众多优秀案例的实践经验，灵活的多业务模式及专业创造价值的能力，加以专业的服务体系为支撑，与客户携手共赢未来。

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代建从分支赛道走向独立赛道

客户结构趋向多元化

近年来，房地产“三高”模式难已为继已成为共识，中国房地产的发展已进入产能出清阶段。基于行业发展现状，蔡总在分享的开场首先从国际视角解析美国房地产发展进程，分析中国轻资产发展之路及趋势变化。

“在投资和开发分离的趋势上，欧美相对发达的国家要早于国内。”蔡总分析到：“1970年美国房地产融资缩紧，以林肯为代表的开发商开始转型轻资产，并成功穿越周期；对比国内，近年来随着行业下行及去杠杆，众多房企存在管理能力相对过剩的现象，房地产进入存量时代，加速了代建轻资产模式的发展” 。随着地产行业周期下行及金融属性弱化，代建以轻资产模式输出管理能力，行业迎来快速增长机会。

◎分工细化 轻重资产分离趋势显现

根据中指研究院的数据显示，近5年代建新签约面积保持稳步增长，2022年新签约面积超过了1亿平米，同比2021年增幅超过11%，依旧保持较快增长速度。随着更多房地产企业加入，代建行业加速发展，“代建行业在发展历程中里程碑事件发生在2021年，由绿城管理、金地管理、中原建业、当代管理、华润置地、雅居乐房管等6家代表企业共同成立了轻资产联盟，促进代建行业竞合发展。”蔡总认为，代建从分支赛道开始走向独立赛道，进入成长期。

◎代建从分支赛道走向独立赛道

另一个发展变化是，代建客户结构趋向多元化。蔡总表示：“过往代建业务的主要客户群体是中小企业开发商，随着近两年地产行业去产能变化的调整，中小开发商的群体逐渐淡出舞台，与此同时，城投平台、资方+MC机构纾困类项目、政府投资项目、一级土地整备商的代建需求正在增量放大。”

◎代建客户结构趋向多元化

自2021年实施集中供地以来，拿地格局由以民企为主向以地方国企为主演变，尤其是城投平台进行大规模托底拿地，城投平台类代建业务需求明显增长。此外，金融机构入场纾困，众多不良资产亟待盘活，这其中也催生大量的代建需求，同时，国家对住房保障体系的重视和发展，也有望为代建带来增长空间。

整体来说，行业拿地主体变得更加多元化，对土地开发专业性的需求明显增长，这些新机遇也将为代建行业的持续发展提供动力。

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城投代建需求大幅增长

品牌房企代建是优选解决方案

据克尔瑞调研显示，在近年集中供地中，城投拿地占比逐批次增加，在部分省份占比居高位，成为拿地主力军。然而，城投开工率及入市率却偏低，2022年城投拿地开工率仅为8%，入市率则仅为9%，这也意味着城投平台拿地后开工力度不足，持有的待开发的土地存量大，专业开发需求强烈。

◎城投拿地比例明显提升，部分省份占比居高位

从全国各地的实践经验来看，城投项目开发可以选择自行开发、股权合作开发、代建等模式，但是股权合作开发，因市场下行，地产开发商资金层面并不充裕，这个合作模式存在一定障碍。同时，相当一部分的城投公司尚不具备完善的开发团队或开发经验，受限于专业能力不足，无法达到对项目品质及收益的预期。

面对这样的难题，选择专业的代建服务商则成为城投类土地快速开发的优选解决方案。

蔡总表示：“从城投平台的核心诉求出发，我们过往合作的城投类客户，追求项目高效、安全、品质、收益。在合作的开发过程中，委托方也非常关注开发流程的规范、成本可控等，甚至希望项目‘0变更’，品牌代建作为更能满足城投委托方需求的核心手段，成为现阶段的大势所趋。”

◎品牌房企代建是城投类土地快速开发的优选解决方案

蔡总补充道：“品牌代建企业不仅具备高效项目操盘能力，还拥有大量成熟的项目管理经验、丰富的上下游资源、庞大客户资源、良好的市场口碑、专业的人才队伍等，可以帮助委托方达成目标，实现价值创造与共赢。”

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城投代建优秀实践

多业态均衡发展

金地管理凭借突出的专业实力，截止目前，签约管理城投平台项目超40个，在城投代建业务方面，金地管理现已具备丰富的经验与优良的口碑，并获得了市场的广泛认可。

蔡总通过以下优秀实践案例，分享金地管理在代建的全过程开发环节中，实现众多创效的成果。

◎金地管理城投代建案例分享

项目团队通过本土化的市场需求分析，实施精准营销，项目在高出周边竞品3000元/㎡的情况下，流速依然领跑市场，在创造优异销售业绩的同时，将总体营销费率控制在了1.3%以内的较低水平。

通过金地丰富的战略采购资源，将项目成本“水位线”以及竞争“激烈度”都控制在了一个良性水平。通过充分竞争，项目总成本较委托方目标成本优化约9000万元。

通过节点前置、BIM叠图、专业交圈、联合审图等方式，减少项目变更，现场管理采用金地标准体系，管控入微，实现项目“0重大变更”目标。

项目团队为委托方提供大量增值服务，项目团队的专业性、职业度和服务精神，给委托方留下了深刻的印象。

◎金地管理城投代建案例分享

代管代销乐清市首个新建类未来社区，项目总体规模超过45万平米，期望打造成为低碳、生态、宜居的未来社区标杆。

快速整合各方资源，全心的投入和专业的产出，在整体产品打造上实现重大突破和品质呈现，将未来社区的4大功能包括TOD服务中心、邻里中心、文化中心、教育中心等，通过9大场景完美呈现。

在2022年，面对疫情的影响，金地管理排除万难，团队全员齐上阵，保证了营销中心从开工到完美呈现仅用时96天，项目产品规划设计及工程品质，得到了市领导及市民的高度认可及喜爱。

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多业态均衡发展

专业代建领先行业

除城投代建业务的快速增长外，金地管理凭借强大的品牌优势与专业能力，在代建各个业务板块持续深耕广拓，业务规模保持高质量增长，稳居行业排名前三。

◎全国布局，多业态均衡发展，稳居行业TOP3

蔡总介绍道：“金地在代建领域不仅是佼佼者，也是先行者，迄今已积累了17年的代建开发管理经验，金地管理秉承集团的专业性，始终坚持直营，为客户提供品质如一的高标准服务，既有合规自律的基因，又兼得市场化高效运营机制优势”。

◎金地代建特色和优势

代建的本质是服务，提升代建的能力取决于如何做好服务。蔡总表示：“金地管理探寻代建的本质，专注于服务力的打造和提升，率先建立了行业前沿的服务体系，打造出金地管理‘服务金三角’，分别是委托方驾驶舱、委托方服务白皮书和代建服务质量体系。”

◎金地管理首创“代建服务金三角”模型

蔡总在最后感谢道：“金地管理的成就离不开合作伙伴的支持与同行的肯定，更离不开委托方的信赖，金地管理将坚守初心，把每位客户当做唯一，专注服务好每个项目，用心服务好每位客户”。

因专注，而专业。无论代建行业如何变化发展，金地管理都将专注如一，不断提升价值创造能力，持续优化服务体系，向“代建专家”的道路持续迈进，与委托方携手共赢。