2022年8月8日-11日，备受业界关注的2022博鳌房地产论坛在广州隆重举行，此次论坛以“创造未来•寻求破解之道”为主题，数百名房产行业领袖、顶级专家共聚一堂，共话行业变局下，如何穿越周期，寻找创造未来的破解之道。

金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生受邀出席本次论坛，并作《新周期下金地的开拓与坚守》主题演讲。在本次演讲中，郝总深刻分析当下房地产行业周期，表示企业要坚持平衡发展，高效组织和精益管理，紧抓机遇，以行业前瞻把握更有成长性的新业务赛道。

◎金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生受邀作主题演讲

房地产行业具有商品性和金融性两重属性，属于强周期性的行业，从经济学角度，可以分为短周期、中周期、长周期、超长周期，其中房地产更偏向于一个特殊的长周期。“经济周期是轮动的，是在繁荣、衰退、萧条、复苏中循环往复的”郝总表示，现阶段房地产行业正处在这样的周期循环往复中，行业经过规模上升和调整以后，会逐步趋向平稳。

◎把握周期变化规律 紧抓机遇

现阶段，我们应该把握周期变化规律、顺势而为，紧抓机遇。周期非常复杂，涉及人口、产业、经济等。

长周期来看，行业发展与人口结构、分布相关，郝总分享道，人口结构变化将影响住房需求，当前人口结构对房地产行业的影响主要表现在以下几个方面：

●老龄化-人口红利逐渐消失，“银发”需求稳步增加；

●东移化-城市群建设加速推进，城际高铁和轨道交通成为助力，城市分化加剧；

●城镇化-城镇化率提高，人口迁移带动区域经济增长；

●高素质化-回归产品居住本质。

◎人口结构变化影响住房需求

短周期来看，行业发展与宏观经济、行业趋势、行业政策等相关。

“首先在宏观经济方面，工业增长回正，但制造业恢复缓慢，在三驾马车中，出口短期反弹，预计长期回落，消费恢复缓慢，固定资产投资有所回升，但仍处于历史低位”郝总分析道，宏观经济当前增速换挡，经济尚处于缓慢回暖阶段。

◎增速换挡 经济缓慢回暖

行业进入一个加速去杠杆的状态，房地产投资增速未见好转，从供应端来看，新开工、竣工、施工面积增速均处于低位。2022年上半年新开工面积同期下滑了40%以上，短期带动房地产投资增速降到了负值，在施工面积也是接近负值。

商品住宅成交量表现疲弱，销售面积与销售额同比增速均显著处于负增长区间，上海、北京等重点城市新冠疫情反复进一步加剧了市场下行压力，房地产投资增速及销售数据未见好转，仍处于显著的下降区间，反映出行业仍处于短期的下行通道。

◎行业去杠杆 短期处于下行通道

“因此政策不得不‘救市’，但力度较弱，中央对于房住不炒还是比较坚定的”郝总表示，上半年全国已有超180个省市出台频次近500次，“四限”松绑、降首付比例、加大引才力度、放松入户、财政补贴、公积金优化、安置补贴等全力托举，创历史同期新高，政策力度由托而不举到托举并用，部分城市商品房预售资金监管放松，改善企业回款。总体来说，目前政策是因城施策，渐变式放松的态势。

◎因城施策 渐变式放松

从上面这几个周期来看，房地产行业处于多周期叠加的产能出清阶段，这也是任何一个行业发展必经的过程，一定会有一个高峰回落然后逐步趋于常态，稳步发展。

新周期下，如何拥有一个穿越行业周期上下行的经营策略？郝总从金地发展出发，总结为“坚守与开拓”。金地集团专注地产行业34年，以“科学筑家”为使命，在凌克董事长“平衡发展观”的指导下、追求规模与利润平衡发展，一路稳健前行。

金地集团推出了十大产品系及一系列通用标准化研发成果，满足不同客户所需；建立匹配不同区域和城市周期的投资模型，通过抗周期的波动来进行投资布局；在高效组织和精益管理方面，构建了一套“投-产-销三位一体化管控模式”，加强市场预判和提前调度的能力。

◎坚持平衡发展 追求规模利润平衡

金地除了坚守以外，还有开拓，郝总表示：“我们选择了两个赛道，一个是基于国家对于产业升级的扶持和鼓励，这是我们未来发展的重点，所以高技术研发的产业是我们选择的赛道，另外一个是蓝海可期的代建赛道。”

◎巩固代建业务基本盘

轻重资产分离模式已经显现，代建崛起是行业发展的大势所趋。根据中指研究院的预测，到2025年，房地产市场的代建占有率将达到大约15%~17%的份额，对应的代建市场规模将达到2.2到2.5万亿的规模，整个代建行业的收入将达到千亿规模。而目前，代建行业的整体收入还只是在百亿规模的阶段，未来有很大的可增长空间。

◎顺应轻重分离大潮代建蓝海规模可期

随着越来越多同行关注并加入代建，代建从早期的起步阶段，开始步入充分竞争阶段，老玩家依托固有优势建立起能力模型，新玩家不断进入竞争加剧。在客户结构方面也发生了变化，近年来城投平台类、政府公建类、资方+AMC模式业务明显增长，产业方和商办类业务保持平稳状态，而因为中小房企融资的困难和拿地意愿降低等因素，导致中小房企代建规模增长不大，甚至有萎缩的迹象。

◎代建行业步入成长期 客户结构变化显著

近年，随着去产能的调整，产生了一些纾困类项目机会，目前处置率是非常低的。针对纾困类项目，代建企业与银行/信托AMC机构、小业主、总包、政府单位、原开发商等共同形成整体纾困专项解决方案，推动项目重启，顺利开工交付等，在一定程度上为当地政府维护社会和谐稳定提供助力。

◎开拓代建新模式

郝总分享到：“现在代建业务是解决纾困项目的核心手段。代建迎来业务放量的核心机会，预估应该会有一个中周期的处置过程，可能需要三到五年才能逐步消化掉”。

郝总表示，金地对于新的赛道，不论是产业还是代建的布局，都是战略决心和重点所在，金地管理从4大维度构建“护城河”：

●稳健发展的态势及值得客户信赖的品牌口碑；

●打造专注代建的专业团队，更好适配代建服务特点，兼具创造价值的能力及乙方思维；

●承袭集团强大的管理体系及经验沉淀，共享客户、供应商资源，并对专业能力进行了“适配和改良”，完成了从开发管理模式向代建管理模式的全面转变；

●整合集团多元业务链进行协作，为承接不同业态项目做重要支撑，形成综合竞争优势。

◎战略决心 金地管理的护城河

郝总在演讲中表示：“繁荣的时候要有未雨绸缪的智慧，衰退的时候要有耐心坚守的勇气。我们相信地产人的智慧和勇气，一定可以穿越周期，拥抱更美好的未来。”

◎繁荣时有未雨绸缪的智慧 衰退时有耐心坚守的勇气

通过洞察时代与行业的脉搏，金地集团在充满机遇与挑战的周期，稳健前行，与行业共成长。金地管理作为集团独立经营的专业代建平台，以专业深耕代建之道，用专业、优质服务为委托方创造更大价值。未来，金地管理愿与各界携手共创，合作共赢，共谋行业发展之道。