2022年3月31日，由中指院主导的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会”暨“第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。金地集团开发管理公司副总经理王英臣先生受邀参加本次峰会，并作《后开发时代，代建成为开发商轻资产之路的重要赛道》主题演讲。

王总认为：“在市场去杠杆缩表、精细化运营的背景下，代建应运而生，以全球视野，看开发商的轻资产之路，大致分为以‘后端存量物业经营为核心’、以‘整个房地产生命周期创造价值’、以‘设计及工程咨询’为主的三类轻资产之路。对比美国市场（行业收入人民币1650亿元），中国代建市场发展还有很大空间，代建未来需要更全面、更综合的全周期管理及解决能力。”

◎金地管理副总经理王英臣先生受邀出席并发表主题演讲

近年来，中国房地产的发展阶段已发生核心变化。从全球视角，王总解析日本住友、美国汉斯和美国AECOM的轻资产之路，为大家分享金地管理的经营之道。

王总分析到：日本住友以“后端存量物业经营为核心”的轻资产之路从代建业务、基金管理业务、面向存量房的经纪业务和出租公寓管理业务三个方向转型；美国汉斯从1957年立足美国自身进行资产开发到拓展业务成为全球开发商，如今完全垂直整合企业，从纯开发商转型为REIM企业，从“整个房地产生命周期创造价值”实现轻资产之路；美国AECOM从“设计及工程咨询”为主开辟轻资产之路。

◎金地管理副总经理王英臣先生进行主题演讲

立足世界，中国代建和轻资产之路已经在路上，而且是行业发展到需要缩表、精细化运营之后的必然选择。

◎全球视角分析轻资产之路

纵观全球，中国代建行业以目前国内营业收入的额度来说，现在还处于前期阶段。王总直言：“2019年整个代建行业营收约是90亿，2021年增至100多亿，对比美国市场的容量，有250亿美金的市场容量，大概1650亿人民币，可以想象这个细分市场未来的空间是很广阔的，未来的潜力空间也很大。”

中国代建市场同发达国家对比，整体市场容量还是有很大的差距，还有很大的潜力。“从中国每年的竣工量，一直维持在13万亿以上，也就是中国房地产的建设规模持续是高位增长，而且中国的城市化率60%多，离国际化的80%多的水平还有一段时间的继续发展、继续增长、继续提高。”

◎轻资产市场发展空间广阔

王总认为：“同国际城市化水平比较，中国仍有城市化发展空间。在代建领域，中国市场总量规模巨大，商住类仍是市场主流，但各赛道均有较大空间。”

◎中国市场总量规模巨大

房地产行业发展至今，历经土地红利，资本红利，管理红利三个阶段，从野蛮增长到土地红利不复与轻重资产分离，管理红利外部化，轻资产之路愈加明显。

◎房地产行业发展三个阶段

从2019年房地产“三道红线”、房住不炒的宏观环境下，意味着杠杆红利时代已经不在，缩表时代到来。从房地产销售面积角度可以看出，整个2017年到2021年，全国销售面积一直在17亿上下，达到一个顶点，面临拐点向下的趋势，缓慢下行。

王总判断：“现在有一个趋势，一些金融机构和资金方，开始从金融类的夹层融资开始转为项目判断、价值判断为主的直接投资，一些股性基金进入市场。这意味着未来中国市场的发展，资金的属性由债转股是一个趋势，这是一个标志性事件。”代建作为一个很好解决纾困项目的核心手段成为现在时间段的大势所趋。

◎美中两地轻资产行业估值状况

尽管代建行业市场广阔，但是挑战与机遇并存，代建要求也在不断提高。王总以图示指出：“代建从最初的延续资本红利粗犷发展，到管理红利时代要求更高的三大能力：科学管理能力，新技术、智能化、精细化能力以及对整体的开发效率、成本控制能力，未来，全周期的解决能力、精细化的工程管理能力、复杂业态的服务能力将是代建行业发展的更重要因素。”代建，未来需要更全面、更综合的全周期管理及解决能力。

◎代建发展三个阶段

金地管理业务规模不断发展的同时，也在不断对轻资产的代建之道作出深入探索。王总介绍道：“金地管理作为金地集团旗下独立经营的代建平台，金地集团子公司，秉承金地集团专业性，专注受托开发管理服务，多业态发展，奠定多个业态领域的地位，成为商住领域值得托付的价值精耕者、商办领域商办代建领跑者、政府代建领域值得信赖的社会公建担当者。”

◎金地管理专注代建服务平台

金地管理能够在代建领域实现快速发展，很大程度得益于金地集团三十余载的稳健发展所沉淀下来的管理的规范性和良好的信用口碑。金地集团2021年合约销售额2888亿元，连续五年“三道红线”持续稳定在“绿档”。

◎金地集团稳健发展

金地管理承袭金地基因，站在巨人的肩膀，规模快速发展，多元业态齐头并进，至2021年12月底，金地管理代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平米，其中住宅项目累计货值超880亿，商办项目投资规模超400亿，累计政府公建面积超过400万平米。

◎金地管理布局版图

王总在演讲最后感谢道：“正是广阔的市场前景、机构及同行的肯定、众多合作伙伴的支持以及委托方的信赖，共同成就了如今的金地管理。”

◎金地管理三大业态

时间见证成果，成果论证理念。金地管理在深耕广拓的实践中开发了多样的合作模式，根据委托方需求按需定制。

◎金地管理合作模式

砥砺初心，乘风破浪。2021年金地管理不仅在布局版图与专业管理体系等维度持续精进，更是积极思考行业未来发展的价值点，进一步提升行业品牌竞争力。

未来，面对代建行业多变的市场挑战，金地管理审时度势积极应变，始终践行“用心•诚信•追求共赢”的核心价值观，坚持以核心优势赋能土地开放，以专业管理创造增值效益，在后开发时代，为开发商轻资产赛道转变不断做出新的贡献！