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2020.10.17
凌克董事长:做科技孵化领先者

一家公司只能做一点住宅

这家公司在未来是没有竞争力的!

文|潘永堂

行业规模见顶,房企利润下滑,洗牌继续深化,

这也不禁引发一个敏感问题。

开发商,尤其是TOP10开发商,住宅赛道,还能跑多远?

这个问题上,金地集团董事长凌克最近给出了一个“内涵”答案。

“一家公司如果只能做一点住宅,这家公司在未来是没有竞争力的”!

这个判断很有“信息量”!

老潘也借此机会去研究金地正在发生的战略之变。

Part1 金地的2个10年

金地一向以稳健为标签。

但事实上,金地领行业之先的举措颇多。

很早就上市了,很早就全国化扩张,而“多元化”更是早在10年前就进行战略布局。

如今看来,这绝对是一种“前瞻”。

因为其他房企多元化大多是在主业受阻或是未来预期担忧时才纷纷多元化转型。

一则启动就是被动,二则几年下来成绩并不理想。

这也不奇怪,多元化本就不如容易。

正如郁亮一句话:“多元化之路,十年都不够”,道尽了多元化是长周期的时间函数。

事实上,金地的多元化,恰好提前布局了10年,但这也没妨碍金地住宅10强的地位。

但过去10年和未来10年金地的战略之变,凌克可谓“谋划深远”!

从2010年到2020年,过去10年,金地希望从单一住宅做到“全品类”地产,即金地纷纷布局商业、教育、体育、金融、养老等非住宅品类。

从2020年到2030年,下个10年,凌克希望把金地打造成“真正产城运营商”,做到真正“产城融合”。即金地不仅依赖更强大的全品类地产,而且还能提供基于城市生长的教育、医疗、养老、文化等各种社会化服务,最终打造出“工作、生活”全面一体化的产城融合新城。

为此,凌克给出金地未来的2个目标:

第一是成为一家综合性的城市服务提供商;

第二是产城融合的新城区发展商!

这是金地下个10年的新模样!


金地集团董事长凌克先生

Part2  金地没有多元化

金地发展观,透露出纵深的“国际视野”和坚定的长期主义。

其一,凌克认为“地产永远是个好生意”。今天美国最赚钱的行业,高科技排第一,金融业排第二,第三还是房地产。

其二,金地没有做多元化,金地做的只是“大地产”,即围绕房地产上下游和城市运营去展开的相关探索,这不算严格意义的多元化。

凌克举例,在美国,各个细分房地产品类都可以做得很大。比如商业、办公楼、公寓各个品类都高度专业化、细分化、规模化。

同样,新加坡凯德集团也是榜样,它高度多品类化,而且仅仅办公楼REITS市值就高达2000多亿新币,比住宅还高……未来金地也要做好全品类地产。

其三,金地从来不关注住宅销售第几名,凌克更强调金地做好自己。

未来住宅还有空间,金地住宅板块,肯定会继续做大做强。

但整体而言,面对未来更复杂和不确定性的市场环境,金地将秉持“平衡发展观”,努力追求总规模和利润总额的持续均衡增长。具体而言,金地将着重提升宏观行业和区域市场的研究能力,提高非公开市场投资所需的资源整合能力和信息获取能力;进一步提高营销创新能力、客户渠道挖掘能力和开发效率。

更重要的,金地未来围绕产城融合下多品类地产, 凌克补充到:“如果一家房企既擅长住宅开发,也擅长开发不同办公楼,不同的商业,不同的产业地产……那么,这家公司未来竞争力就会提升很多。”

Part3  产业地产引领者

产业地产,是金地的一个战略板块。

它不仅仅是金地未来10年一个重要增长极。

更重要的是,它是金地从地产开发商向产城运营商转型的战略破局关键所在!

从外部看,产业地产可谓“热”的发烫。

有专家甚至总结,中国房地产未来是“住宅地产,商业地产,产业地产”三分天下!

事实上,截止目前,国内排名前20 名的房地产商,有一半以上涉足产业地产!

但谈及产业地产各路选手:金地,其实是行业先行者,更是国内外落地运营佼佼者!

让你惊诧的是,金地30年前就做产业地产了。

早在1988年,深圳福田金地工业区起航,那时就开启了深耕中国产业园区的宏伟蓝图。

随后,金地产业项目从深圳、到上海,再到青岛,乃至美国……陆续上演了一家中国房企探寻产业变迁,即主动牵引国内乃至国际产业转移,并探索产城融合、开发运营产业园区的精彩耕耘故事。

金地产业地产,当下已成为中国产业地产“科技创新产业引领者”。

截至2020年6月,金地自主开发及轻资产运营的纯产业项目达29个,总面积超300万平米。

不仅仅是规模,凌克表示:“金地历来开发的产业地产质量都很高,也很成功。”

其一,金地引入的产业多是科技技术含量高的产业,是高科技孵化者;

第二,产业公司经营情况很好,也给当地政府创造了很好的税收。

截止目前,金地产业地产,已经形成了全体系竞争力。即“全流程开发能力、全品类的产品线、高品质的产业空间、强大的招商运营能力、完善的产业服务体系”。

没有对比就没有发现。

相对市场上其他产业地产,一部分是少数专业类产业地产运营商,但实质其财报中收入来源大多数为住宅销售;另一部分是传统住宅开发商所涉足的产业地产,他们大多所谓产业项目实质仍为房地产,产业虚晃一枪,目的都是醉翁之意在“勾地”!

无论真假产业地产商,在产业维度真正深耕者少,有精细运营标准、有系统能力沉淀的更少!

而类似金地把高新科技产业做出名气和口碑的,更是寥寥无几。

以深圳•金地威新软件科技园为例,整个园区科技超级IP聚集——

比如整机厂华为、大疆、松下、芯片供应商英特尔;比如总装厂有“伟创力”;元器件供应商“安富利”,其中有6家世界500强、17家上市公司,整个园区更是内部形成互有层次的产业链内循环。

就在2019年,金地威新软件科技园以产值约338亿元,税收贡献约11.5亿元的佳绩连续多年被评选为中国最佳产业园区运营商!

而这,仅是金地优秀园区项目的“冰山一角”!

Part4  打造科技孵化领先者IP

产业地产,重在产业,而非地产。

而产业选择、产业定位,尤其是成百上千的产业,金地如何选择?

这个问题,本就是产业地产的重要战略课题。

对此,金地产业地产信奉“专注聚焦”法则,十几年来,金地一直高度聚焦“高科技”赛道!

其一,做国家倡导,最具时代性和未来前景的产业。

简单的说,过去30年的产业浪潮有三波,其中,

1980-1990年“三来一补”企业;

1990-2010年“普通制造业”,

2010至今为“高科技产业”。

其二,整个产业投资价值链中,金地高度聚焦最有价值的部分。

整个产业孵化价值链中,科技产业投资、科技产业孵化是价值链的关键!

一方面未来金地产业地产希望成为中国高科技产业发展合伙人!另一方面,做好高科技产业孵化,真正孵化优质的高科技公司,或者孵化一个高科技产业的能力,这是金地做产业地产期待的终极能力。

最后,在产业地产园区营造上,同样金地也聚焦园区建造更有价值的地方,比如金地聚焦高科技“研发中心、研发楼”的专业打造和服务,而类似厂房更多是配套,金地会做,但不是重心。

其三,金地高科技产品投资布局,始终“抢占”全球制高点。

比如近几年来,金地持续围绕人工智能、生命科学领域频频发力和投资,对接全球顶级科研资源,全力引进国际具有前瞻性、突破性和原创性的技术和产品,并帮助他们在做中国实现产业转化,而在这个长期服务过程中,金地产业自身也成为中国高科技创新产业的领先者。

为何切入人工智能和生命科学两大高科技赛道?

凌克表示:“核心在于这两大领域在全球范围内都非常要前景,这两年其实上述两个领域已经涌现出一大批上市公司和独角兽企业。而未来随着大数据、云计算、物联网技术、5G的不断发展,可以预料的是,未来人工智能、生命科学产业将迎来一轮爆发式增长。”

反过来,未来地产公司,也会逐步变为真正的“科技公司”!

而金地产业地产聚焦高科技产业,未来也会形成一种协同效应。

Part5 城市偏好

金地产业地产,在哪些城市布局?

对此,凌克表示:“产业地产核心,其实并不是城市导向,而更多是产业导向,即产业在哪里可以生存,有市场需求且能做大的市场,金地就去哪里。”

对金地而言,选好产业是金地产业园差异化竞争力的关键。

而在落地上,要做出一个个成功的产业园区,还需要有科学园区战略布局。

首先,针对产业基础扎实的核心城市进行优选。

目前北京、上海、深圳具备扎实的产业基础,这也是国外高科技创业公司来到中国布局的首选城市。

同时,“近年来,国内的一些核心二线城市产业发展也非常快,比如

苏州生命科学发展的不错

杭州互联网科技名列前茅

成都电子信息发展不错

未来这些城市发展都很有潜力,目前这些潜力城市,金地基本上都布局了产业园。

反过来,以上这些优质城市园区资产,也更容易获得国际资本的认可。

其次,基于点状的核心城市群进行产业布局。

除了一线和核心二线城市之外,金地产业布局也关注优秀城市群覆盖下的核心城市产业机会。

应该说,当下中国最具竞争力的城市群就是长三角城市群和粤港澳大湾区城市群。在这两大城市群下,不同的城市扮演不同的角色。因此,未来金地会在这些城市实现多品类地产的覆盖。比如为这些城市带来住宅、商业、办公楼、产业园、教育、医疗、文旅等不同的产品和服务。

比如城市群下的小城市,金地带来的基本是高品质住宅;

在中型城市,金地除了住宅之外,还带过不同的商业,购物中心,合适的化也会带过去产业;

在大型城市,金地在全品类几乎做完后也会加入教育、养老、文化等都会融入。

其三,对拥有很好的产业人才和产业市场,金地也会进行优选。

核心在于金地认为,城市产业真正快速发展,核心需要的人才和市场两大关键因素。

以人才为例,即所在城市拥有优秀的大学和大公司,他们是产业人才、创业者的摇篮。

事实上,无论美国的高科技公司他们到一个新的国家、新的城市,往往就是关注

当地有没有市场?

当地有没有人才?

金地在总结产业地产快速发展的城市大概有三个特征:

其一,有大公司,好大学;其二有很多不同的资本,不管是VC还是PE,能够针对产业进行投资。其三,不管政策还是产业地产服务商,能够提供更好的物业空间与综合性服务,让产业公司使用起来舒服。

反过来,这些优秀的龙头产业公司也会对城市进行反哺,比如亚马逊带出了美国西雅图,比如阿里巴巴带出了杭州。

Part6 金地产业地产的运营力
1,重点不是投资,而是投资、孵化、服务一体化

做产业地产,引入高科产业,金地目的是通过对科技企业做股权投资而后获得未来高回报吗?

答案并非如此。

凌克表示:“与一般股权投资者不同,金地投资类似人工智能、生命科学类的高新技术企业,并不是为了寻求做这些科技公司的大股东,进入投资企业实际经营,而是为了更好的了解这些高科技企业的需求,为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务,这是金地高科技产业园招商引资区别于一般产业园区之处。”

“金地产业发展的初衷,主要以驱动高科技产业发展为目标,以产业园为平台,以产业投资为入口,围绕孵化、壮大、加速发展这些高科技公司做大做强,最终形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式。”凌克表示。

2,产业地产终极能力:孵化一家公司或者一个产业的能力

科技时代,不管是政府和企业,都在努力寻找到资本和科技的最佳结合点。

而金地产业地产,一直希望帮助高科技创业者进行投资,然后入驻金地的孵化器,到一定阶段,可以入驻金地的加速器,最后入驻金地的产业园区,这是金地做产业园区全周期、全链条的硬软件服务体系。

在凌克看来,孵化一家公司或者一个产业的能力,是做产业地产的终极能力。

凌克表示:“金地不断地去培养一些初创型的科技公司,这些科技公司成长壮大后能够形成产业链,这是金地一直希望想做的事情。”

比如金地在珠三角地区,就与广东省新材料实验室、生命科学实验室、深圳人工智能实验室多个重点实验室达成了紧密合作,为他们的研究成果产业化提供资本投资、园区建设运营、应用场景服务等高层次的配套服务。

小结

做大做强产业地产,是金地从开发商到城市产城运营商转变的关键战役。

从短期来看,金地切入高科技赛道,短期做好高科技孵化引领者。

中长期来看,住宅、商业、产业各自做强过程中就可以三大板块联动,比如

以副业打主业

以高毛利润组合低毛利率

这就是产业协同,这种产业协同也正是金地成为产城运营商的关键之一。

多品类“分则各路舰队,合则航母组合作战”

未来的金地,成为中国产城运营商的生力军、领先者,将是大概率事件。